서울 주택 구입 전망의 암울한 현실
서울에서 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어지고 있습니다. 소득 감소, 금리 인상, 그리고 대출 규제 강화 등이 맞물리면서 주택 구입 환경이 더욱 악화되고 있다는 분석이 나왔습니다. 특히 서울의 주택 구입 잠재력 지수(HOI)가 지속적으로 하락세를 기록하며, 중산층이 실질적으로 구매 가능한 주택은 극히 제한적인 상황입니다.
주택 구입 잠재력 지수, 왜 하락했나?
**주택 구입 잠재력 지수(HOI)**는 중위소득 가구가 주택담보대출을 받아 월 소득 중 33%를 상환에 사용한다고 가정했을 때, 구매 가능한 아파트 비율을 나타냅니다. 최근 데이터에 따르면:
- 2024년 4분기 기준 서울의 HOI는 전 분기 대비 2.3포인트 하락한 8.4%를 기록했습니다.
- 이는 중위소득 가구가 서울의 아파트 물량 중 8.4%만을 구매할 수 있음을 뜻합니다.
- 3분기에 15만 4,000가구였던 가용 아파트 재고량이 4분기에는 12만 1,000가구로 감소한 것입니다.
주요 원인으로는 다음과 같은 경제 환경 변화가 지적됩니다:
- 소득 둔화: 고물가와 경기 침체로 가구 소득이 전반적으로 줄어들었습니다.
- 금리 인상: 주택담보대출금리가 상승하며 대출 상환 부담이 커졌습니다.
- 분양가 상승: 기본형 건축비와 공사비 증가가 분양가에 영향을 미치며, 구매력을 약화시켰습니다.
분양가 상승과 대출 규제, 내 집 마련의 걸림돌
최근 분양가 상승이 청약 시장에도 부정적인 영향을 미치고 있습니다.
- 분양가상한제 기본형 건축비는 2025년 3월 1일부로 m²당 210만 6,000원에서 214만 원으로 1.16% 올랐습니다.
- 이는 노무비와 간접 공사비 상승에 따른 것이며, 평(3.3㎡)당 706만 원 수준으로 상승했습니다.
- 기본형 건축비 상승은 분양가를 증가시키며, 더불어 청약 시장에 참여하는 실수요자들이 느끼는 부담을 더욱 키우고 있습니다.
- 서울 강남의 부동산 관계자는 “분양가가 오르면서 청약이 더 이상 기존 아파트를 대체하는 저렴한 선택이 아니라는 인식이 확산되고 있다”고 전했습니다.
더 큰 문제는 중도금 대출 규제입니다. 과거에는 분양가에 주택담보대출비율(LTV)만 적용되어 비교적 자유롭게 대출을 받을 수 있었으나, 이제는 총부채원리금상환비율(DSR) 제한이 가중될 예정입니다.
- DSR 적용으로 인해 대출 한도가 축소되어, 기존 자본 계획에 차질을 빚는 청약 당첨자가 늘어날 가능성이 있습니다.
- 특히, 소득이 낮은 가구 또는 대출에 의존했던 계층은 아예 청약을 포기할 수밖에 없는 상황이 될 수 있습니다.
심화되는 자산 양극화, 중산층의 내 집 마련 갈림길
이처럼 대출 규제가 강화되고 분양가 상승이 이어지면 결과적으로 자산 양극화 현상이 심화될 것이라는 우려가 심화되고 있습니다. 경제적 여유가 있는 상위 계층은 여전히 강력한 구매력을 유지하는 데 반해, 중산층과 서민 계층의 진입 장벽은 더욱 높아질 전망입니다.
- 중도금 대출의 변화는 청약의 접근성을 낮추며, 상대적으로 더 많은 소득을 보유한 계층만이 혜택을 볼 가능성이 큽니다.
- 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “중도금 대출은 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 해왔지만 규제 강화로 그 역할이 약화될 수 있다”고 경고합니다.
내 집 마련, 정부의 정책적 노력 필요
서울을 비롯한 수도권의 주택 구입 환경을 개선하기 위해, 정부와 금융권의 정책적 대응이 시급합니다. 고금리, 분양가 상승 등의 구조적인 문제를 해결하지 않으면 내 집 마련의 꿈을 이루려는 대다수 국민들에게 희망을 제공하기 어려울 것입니다.
정책 개선 방향 제안:
- 대출 규제 유연화: 실수요자를 위한 대출 조건 완화 및 차등 적용.
- 공공 주택 확대: 서민 계층의 주거 안정을 위한 중장기적 공급 확대 필요.
- 분양가 규제 강화 및 공사비 투명화: 급격한 가격 상승을 억제할 제도적 보완.
이 모든 노력은 자산 양극화를 줄이고, 중산층 가구가 다시 주택 시장에서 경쟁력을 가질 수 있도록 돕는 데 초점이 맞춰져야 할 것입니다. 내 집 마련이라는 국민적 가치를 회복하기 위해서는 정부와 민간의 협력이 절대적으로 중요합니다.